Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul avukatı olarak karşılaştığımız en büyük sorunlardan birisi Kentsel Dönüşüm kapsamında oluşan hukuki sorunlardır.

Öyle ki yüklenici ile toprak sahipleri çoğu zaman mahkemelik olmaktadırlar.

Kentsel dönüşüm davası avukatlarının en çok zorlandıkları husus bu tür hukuki problemlerde taraflar arasında yazılı sözleşme olmayışıdır.

Çünkü bu tür durumlarda gayrimenkul avukatları olarak ispat sorunları ile karşılaşırız.

Kimi zaman kat karşılığı inşaat sözleşmeleri irdelenmeden imzalanmakta ve akabinde telafisi imkânsız sonuçlar ortaya çıkmaktadır.

Bu nedenle Gayrimenkul avukatları ile birlikte sözleşme imzalamanızı tavsiye ederiz.

Ancak bu makalemizde Yerel Mahkemenin verdiği örnek bir kararı sanal dava olarak inceleyeceğiz.

Dava konusu edilen gayrimenkul İstanbul ili, Şişli ilçesinde kayıtlı olup davacı adına kayıtlı iken 2012 tarihinde 45.000 TL bedelle davalı ya satış yoluyla devredilmiştir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık; gayrimenkul avukatına göre dava konusu taşınmazın 7/233 payının davacıdan hileli olarak devir alınıp alınmadığı, davalının bu devir karşılığında davacıya parasal bedel ödeyip ödemediği, dava zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı, davacı yararına tapu iptali ve tescil koşullarının oluşup oluşmadığı konularındadır.

Tarafların emlak avukatlarının gösterdiği tanıklar dinlenmiş, taşınmaz başında tarihinde keşif yapılmış, bilirkişi kurulu gerekçeli raporunda;  dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin 200.000 TL olduğunu bildirmiştir.

Bu rapor denetime elverişle açıklamalar içerdiğinden hükme esas alınmış ve harca esas değer olarak bilirkişi raporunda belirtilen miktar tespit edilmiştir.

Davacını saptanan yoksulluk durumu göz önüne alınarak adli yardım talebi kabul edilmiş ve yargılama giderleri suçüstü ödeneğinden karşılanmıştır.

Emlak avukatına göre Aldatma (hile) genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır.

Hata da yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1.(818 s. Borçlar Kanunun (BK) 28/1.) maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz.

Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.

Öte yandan, emlak avukatlarına göre iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. 6098 sayılı  Türk Borçlar Kanununun 39. maddesi  uyarınca  yanılma ve aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde, sözleşmenin karşı tarafına yöneltilecek tek taraflı bir irade açıklaması ile bildirilebileceği gibi def’i veya dava yoluyla da kullanılabilir.

Ayrıca aldatma ve yanılmanın varlığı gayrimenkul avukatlarınca sunulacak olan her türlü delille ispat edilebilir(Y.1.HD 2015/3025 E-2018/65 K).

Bu delil ve açıklamalardan sonra somut olaya dönüldüğünde; davacının gayrimenkul avukatının iddiası olan dava konusu taşınmazın 7/233 payının davacıya ait iken 20/08/2012 tarihinde davalıya 45.000 TL bedel gösterilerek satış yoluyla devir yapıldığı bellidir.

Davacı, okuma yazma bilmediğini, ilk defa resmi bir işleme katıldığını, davalının eşinin kendisini kandırdığını, tapuda satış yaptığından haberinin olmadığını ileri sürmüştür.

Bilirkişi raporuna göre dava konusu 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde çok katlı bina bulunmakta olup dava konusu payın dava tarihine göre değeri 200.000 TL dir.

Resmi akit tablosuna göre gayrimenkulün devri sırasında okuma yazma bilmeyen davacının hem parmak izinin alındığı hem de imzasının bulunduğu belirtilmiştir.

Ancak davacının emlak avukatının iddiasına göre davacının okur yazar olmadığı ve imza atmayı bilmediği açıklanmış olup duruşmada gözlenen hal ve davranışları da onun cahil ve okumamış bir insan olduğu, kolayca kandırılmaya müsait yapıda bulunduğu görülmüştür. Özellikle kendisinin güvendiği davalının eşinin kandırma fiiline birlikte katıldığı yönünde davacı tanık anlatımları dikkate alındığında davacının iradesinin hile sonucu sakatlandığı anlaşılmaktadır.

Dava konusu taşınmaz davacının emlak avukatına göre davacının tek sahip olduğu mesken nitelikli taşınmaz olup davacının bunu satmasını gerektirir bir durumu yoktur. Davacının oğlunun davalıya yüklü miktarda borcu olduğu ve bu borcun kapatılması için dava konusu taşınmazın hile yoluyla davacıdan alınması yönünde planlar yapıldığı davacı tanıklarınca açıklanmıştır.

Hatta davacı tanığı davalının daha önce de böyle hileli bir işlemle taşınmaz aldığını, araya başkalarının girmesi üzerine taşınmazı satın almak zorunda kaldığını belirtmiştir.

Davacının, tapudaki satıştan uzun süre haberdar olmadığı davacının gayrimenkul avukatının beyanları ve davacı tanık beyanları ile açığa çıkmış olup tahliye esnasında tapuda hileyle satış yaptığını öğrenmiş ve yasal 1 yıllık hak düşürücü süre içinde eldeki davayı açtığı kabul edilmiştir.

Davalı taraf, bu taşınmazda hiç oturmayan davacının oğlu ile neden yazılı kira sözleşmesi yapıldığına, 2 yılık kira süresince kendisinden kira bedeli alınmadığına dair mantıklı bir açıklama ve delil göstermemiştir.

Bizzat davalı tanığı kiracıdan kira alınmadığını anlatmıştır. Yine Davalının emlak avukatı akit tablosunda 45.000 TL yazmasına rağmen gerçek satış bedelinin 200.000 TL olduğunu ve elden davacıya verdiklerini belirtmiştir.

Öyleyse , akit tablosunda yazan bedelin doğru olmadığı, imza atmayı bilmeyen davacının imzasının tabloda yer almasının mantıken mümkün olmayacağı, yani akit tablosundaki bazı kısımların gerçeği yansıtmadığı, “tapuyu yenileme yapacağız” diyen davalıya güvenerek davacının akit tablosuna parmak izini verdiği, satım bedelinin davacıya ödendiğine dair davalı emlak avukatı tarafından delil sunulamadığı, davacının cahil insan olup taşınmazı satmasını gerektiren bir neden olmadığı, hile ve muvazaanın devamı olarak davalı ile davacının oğlu arasında kira sözleşmesi yapıldığı, deliller birlikte değerlendirildiğinde ortada gerçek bir taşınmaz satışının bulunmadığı, davacının iradesinin hile sonucu sakatlandığı anlaşıldığından davanın kabulüne, taşınmazda davalıya ait tapunun iptal edilerek davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş ve hüküm oluşturulmuştur.

 

Buna göre Yerel Mahkeme isabetli karar vererek Davalı adına olan Tapu iptal edilerek davacı adına tescil kararı verilmiştir.

Yine davacının gayrimenkul avukatı lehine nispi avukatlık ücretine karar verilmiştir.